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Derecho de tanteo y retracto: qué es y en qué se fundamenta

derecho de tanteo y retracto

El derecho de tanteo y retracto es una herramienta legal que brinda a los inquilinos la oportunidad de adquirir la vivienda en la que residen si el propietario decide venderla. 

Con este derecho, el arrendatario tiene la facultad de comprar la propiedad en las mismas condiciones y al mismo precio ofrecido a terceros interesados. 

Estos derechos benefician a los inquilinos al garantizarles seguridad y estabilidad en su hogar, evitando desalojos y ofreciéndoles la posibilidad de convertirse en propietarios de la propiedad en la que residen. 

Veamos cómo se deben ejercer estos derechos y los plazos para ejercitar dicha acción.

¿Qué es el derecho de tanteo?

El derecho de tanteo es una herramienta legal que se otorga a los inquilinos para que puedan adquirir el piso donde viven en caso de que el propietario decida venderla

En este sentido, el inquilino tiene la facultad de comprar la casa en iguales condiciones y al mismo precio que otro comprador, siempre y cuando pague la misma cantidad de dinero que se le ofrezca a un tercero.

Es importante destacar que el propietario debe notificar con antelación al inquilino su intención de vender la casa. De esta manera, el inquilino tiene la prioridad para comprarla en igualdad de condiciones y precio que otro comprador. 

El plazo que se le otorga al inquilino para ejercer su derecho de compra es de 30 días naturales, contados a partir del momento en que el propietario notifica su intención de vender la vivienda.

¿Cuándo no se aplica el Derecho de tanteo?

El Derecho de tanteo no será válido si se vende la vivienda arrendada junto con otras propiedades del mismo propietario o si se vende el inmueble completo por diferentes propietarios a un mismo comprador. 

En estos casos, la Administración competente puede aplicar el Derecho de tanteo sobre la totalidad del inmueble.

¿Qué es el derecho de retracto?

El derecho de retracto es una figura jurídica que se aplica después de que se haya realizado la venta de un inmueble. 

Este derecho de retracto permite al inquilino adquirir la vivienda con las mismas condiciones y precio que se ha vendido a un tercero

El artículo 1521 del Código Civil regula el retracto legal y establece qué es el derecho de subrogarse en lugar del que adquiere una cosa por compra o dación en pago.

Para que el inquilino pueda ejercer el derecho de retracto, deben cumplirse ciertas condiciones

  • En primer lugar: el propietario no debe haber informado al inquilino de la venta de la vivienda arrendada o haber omitido alguna de las condiciones. 
  • En segundo lugar: el precio al que el propietario vende la vivienda a un tercero debe ser menor que el precio que le había ofrecido al inquilino para ejercer su derecho de adquisición preferente.

Es importante tener en cuenta que el derecho de retracto caduca a los 30 días a partir de que el inquilino es informado, a través de las escrituras de compra, de las condiciones y precio al que se ha realizado la venta de la vivienda. 

Si el inquilino decide ejercer su derecho de retracto, se subrogará en la posición del comprador y se mantendrá la compraventa de la vivienda.

¿Cuándo utilizar el derecho de tanteo y retracto?

Como se ha mencionado previamente, el arrendatario tiene el derecho de tanteo y retracto desde el momento de la firma del contrato de alquiler, a menos que haya renunciado a estos derechos. 

Estos derechos le permiten al arrendatario tener una opción preferencial de compra sobre la propiedad, en caso de que el propietario decida venderla. 

Para ejercer estos derechos, el arrendatario debe notificar al propietario su intención de adquirir la propiedad dentro del plazo de 30 días

  • En el caso del derecho de tanteo: el arrendatario debe notificar al propietario su intención de adquirir la propiedad por el mismo precio que se le ha ofrecido a un tercero. 
  • En el caso del derecho de retracto: el arrendatario debe notificar al nuevo propietario de la propiedad su intención de adquirirla dentro de los 30 días posteriores a la venta.

Es importante destacar que estos derechos son una herramienta útil para los arrendatarios, ya que les brinda la oportunidad de adquirir la propiedad en la que han estado viviendo. 

Sin embargo, es importante tener en cuenta que estos derechos deben ser ejercidos dentro del plazo establecido y siguiendo los procedimientos legales adecuados. 

Si el arrendatario no ejerce sus derechos dentro del plazo establecido, perderá su opción preferencial de compra sobre la propiedad.

Cómo se realiza el acto de comunicación

Los derechos de tanteo incluyen la obligación del propietario de comunicar mediante notaría o burofax estos elementos:

  • Precio de venta pactado.
  • Datos del potencial comprador, incluida la forma de contacto.
  • Otras informaciones relevantes sobre la compraventa.

Recuerda que:

  • Si el arrendatario no usa su derecho de tanteo en 30 días, el propietario puede vender a otra persona. 
  • Si esa persona no compra en 180 días, el inquilino no puede vender por 2 años.

Fundamentos del derecho de tanteo y retracto en fincas urbanas

Para ejercer el derecho de tanteo y retracto en fincas urbanas, como persona o entidad, debes seguir unos pasos generales que te permitirán adquirir la propiedad en caso de que el propietario actual decida venderla a un tercero.

  • Si decides vender la propiedad a un tercero: debes notificar al titular del derecho de tanteo y retracto. Si el titular no se opone, puedes vender la propiedad al tercero. 
  • Si el titular decide ejercer su derecho: debe notificarte su intención de adquirir la propiedad en las mismas condiciones que el tercero. El titular tiene 30 días para ejercer su derecho a partir de la notificación de la intención de venta.
  •  Si el titular ejerce su derecho: no puedes vender la propiedad al tercero y debes formalizar la venta con el titular en las mismas condiciones acordadas con el tercero.

¿A quiénes benefician estos derechos?

Estos derechos son beneficiosos para los inquilinos, ya que les otorgan una mayor seguridad y estabilidad en su vivienda.

Les permiten evitar situaciones de desalojo o tener que buscar un nuevo lugar para vivir en caso de que el propietario decida vender la propiedad. 

Además, al igualar las condiciones y el precio ofrecidos a terceros, los inquilinos tienen la oportunidad de adquirir la propiedad a un valor justo y sin discriminación.

Sin embargo, es importante tener en cuenta que estos derechos deben ejercerse dentro de los plazos establecidos y siguiendo los procedimientos legales correspondientes. 

Si el inquilino no ejerce sus derechos dentro del plazo otorgado, perderá su opción preferencial de compra sobre la propiedad.

En resumen, los derechos de tanteo y retracto benefician principalmente a los inquilinos, otorgándoles la posibilidad de convertirse en propietarios de la vivienda en la que residen. 

Estos derechos promueven la estabilidad y la seguridad en el alquiler, brindando a los inquilinos una mayor tranquilidad en cuanto a su proyecto de vida. 

Sin embargo, es fundamental que los inquilinos estén informados y cumplan con los plazos y requisitos legales para poder ejercer estos derechos de manera efectiva.

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