Ocupación ilegal de viviendas en España: breve resumen

Las denuncias por ocupación ilegal de viviendas en España no han dejado de crecer en los últimos años. Alejandro Domínguez, abogado y socio en Domínguez Esquerdo Abogados y colaborador en Legal Pigeon, ha escrito el siguiente artículo sobre la ocupación ilegal de viviendas.

Según datos del Ministerio del Interior, las denuncias por ocupación de inmuebles han incrementado un 40,9% en cuatro años. Hemos pasado de 10.376 hechos conocidos por las Fuerzas de Seguridad en 2015 a los 14.621 en 2019. 

Más concretamente, el primer semestre del año 2020 las denuncias por delitos de ocupación de inmuebles aumentaron un 5% en relación al mismo periodo del año 2019. Hasta julio de 2020 se contabilizaron 7.450 denuncias de esta índole frente a las 7.093 del primer semestre del 2019.

En relación a la distribución por comunidades autónomas de la ocupación ilegal de inmuebles, Cataluña es la comunidad más afectada. Se contabilizaron 3.611 denuncias en el primer semestre de 2020 frente a las 3.190 del mismo periodo de 2019. Le sigue Andalucía con 1.183 denuncias por delitos de ocupación en el primer semestre del año 2020. Sin embargo, en Madrid disminuyeron un 11,6% frente al año anterior.

Durante últimos meses en España, como consecuencia de la crisis económica y social provocada por el Covid-19, se ha producido un incremento de las ocupaciones ilegales de viviendas. Esto ha dado lugar a un aumento de los litigios tendentes a la recuperación de la posesión de los inmuebles por parte de los propietarios afectados.

Ocupaciones ilegales de inmuebles: categorías

Desde un punto de vista jurídico, pueden establecerse varias categorías de ocupaciones ilegales. En función de si se producen sobre primera o segunda residencia, si la vivienda se encuentra habitada, si el propietario es una persona física o jurídica, etc.

A lo largo de este artículo vamos a centrarnos en las ocupaciones de aquellas viviendas que son propiedad de personas jurídicas. En concreto, las dedicadas a la comercialización e inversión inmobiliaria, y que desde un punto de vista legal son consideradas como grandes tenedores (entidades que son propietarias de más de diez inmuebles urbanos).

Estas empresas, que normalmente son entidades bancarias o inmobiliarias que trabajan para los bancos, se ven afectadas seriamente por el problema de la ocupación ilegal. Esto es debido a que son titulares de una gran cantidad de inmuebles que destinan al alquiler, en cumplimiento de su objeto social.

Desde la plataforma Legal Pigeon, se proporciona un servicio eficaz de sustitución letrada para estas entidades que están obligadas a iniciar los procedimientos judiciales oportunos para la recuperación de la posesión de las viviendas ocupadas.

Veremos en el siguiente apartado cuáles son las alternativas procesales de las que disponen estas empresas frente a los ocupantes. La elección de uno u otro procedimiento dependerá del caso concreto y de si la propiedad necesita una resolución rápida del conflicto, en detrimento normalmente de su eficacia.

Ocupación ilegal de viviendas por la vía civil: procedimiento ordinario

Dentro de la vía civil encontramos tres tipos de procedimientos encaminados a la recuperación de la posesión. Siempre desde el punto de vista de inmuebles titularidad de grandes tenedores:

• Procedimiento ordinario: se caracteriza por ser el más completo que existe. En el sentido de que no existen limitaciones a la hora de introducir elementos controvertidos en el litigio y desplegar todo tipo de actividad probatoria.

Éste resulta indicado para aquellos supuestos en los cuales los ocupantes puedan hacer valer títulos o justificaciones de su ocupación. Por ejemplo, aleguen estar allí por un título sucesorio o contrato de arrendamiento. En la práctica, es el procedimiento menos utilizado por las entidades grandes tenedoras. Esto se debe a que es un proceso lento y complejo. Por tanto, resulta eficaz únicamente para casos donde la titularidad y legitimidad para usar el inmueble pueda ser realmente discutida.

La media de duración del proceso es alrededor de un año. Para ello, es necesario la interposición de demanda (y de contestación por el demandado), celebración de audiencia previa y juicio.

Ocupación ilegal de viviendas por la vía civil: procedimiento verbal

• Procedimiento verbal de desahucio por precario (250. 1. 2º LEC): es el adecuado para un tipo de ocupaciones. Concretamente, aquellas que se producen cuando el ocupante, habiendo accedido al inmueble con un contrato legítimo (por ejemplo alquiler), permanece en la vivienda contra la voluntad de la propiedad una vez terminado o rescindido dicho contrato.

No es recomendable utilizar éste ante ocupaciones producidas por la entrada de ocupantes sin consentimiento del titular. Pues el precepto legal indica que la acción de desahucio por precario será oportuna para las acciones que pretendan la recuperación de un inmueble cedido en precario. Es decir, se necesita una previa cesión por el titular.

El demandante únicamente debe acreditar que el ocupante está poseyendo la vivienda de forma gratuita y sin título legítimo. El proceso puede durar entre 5 y 8 meses. Es un procedimiento plenario. Es decir, que produce efectos de cosa juzgada y el ocupante no puede iniciar un nuevo proceso judicial para discutir la posesión sobre esa vivienda.

• Procedimiento verbal para la efectividad de los derechos reales inscritos (250.1. 7º LEC): Estadísticamente, es el más utilizado dentro de la vía civil. Concretamente, por las entidades que tienen un gran número de inmuebles, pues resulta ser una acción eficaz contra todo tipo de ocupaciones. Independientemente de si ha existido o no previamente un contrato que haya permitido al ocupante acceder al inmueble.

Es necesario que el demandante aporte la nota registral donde tenga inscrito el derecho real que le legitima para poseer la vivienda y que el ocupante no pueda acreditar título bajo el que poseer la vivienda. El procedimiento exige que el demandado preste caución para poder comparecer y oponerse a la demanda. Hecho que puede reducir significativamente la cifra de oposiciones a la demanda. Puede durar entre 5 y 8 meses.

Ocupación ilegal de inmueble por la vía penal

La vía penal en casos de ocupaciones ilegales se articula a través del artículo 245 CP que se refiere al delito de usurpación. Resulta ser un proceso más rápido que la vía civil, si bien las posibilidades de éxito son más reducidas, al ser necesario acreditar que realmente se ha producido un comportamiento criminal por parte de los ocupantes, siendo dicho extremo muy discutible.

En efecto, muchos tribunales consideran que la vía penal debe ser la última ratio. Es decir, que debe utilizarse únicamente en el caso de que no sea posible obtener el mismo resultado por la vía civil y por lo tanto desestiman directamente las denuncias interpuestas por esta vía.

La lógica de este criterio se encuentra en que las consecuencias de la vía penal para los ocupantes son más gravosas que las de vía civil, al conllevar penas de multa y la inscripción de antecedentes penales.

Para acreditar la comisión de un delito de usurpación, es necesario probar la titularidad de la vivienda, la voluntad manifiesta de la propiedad de no tolerar la posesión de los ocupantes y la utilización de dicha vivienda por la entidad propietaria, en el sentido de que no se encuentra abandonada.

Además, se debe acreditar que la ocupación de la vivienda se ha producido por la fuerza (forzando la puerta o rompiendo la cerradura) o mediante violencia, para reforzar la tesis de la existencia de un comportamiento penalmente reprobable. La duración aproximada del proceso está entre 1 y 5 meses.

Conclusión

En conclusión, y siempre en opinión del letrado que suscribe este artículo, la vía procesal más adecuada para las ocupaciones ilegales producidas en viviendas titularidad de grandes entidades tenedoras, dependerá de las concretas circunstancias del caso, pero siempre será recomendable la vía penal por su rapidez en el caso de que exista un comportamiento penal muy claro (violencia, rotura de puerta o cerradura, violencia o amenazas), mientras que en casos de una ocupación pacífica, siendo arriesgado el éxito de la acción penal, es más recomendable el procedimiento verbal de efectividad de derechos reales inscritos.  

En cualquier caso, más allá de qué procedimiento judicial sea el idóneo para solucionar este problema social, según Marc Castells, abogado especialista en ocupaciones ilegales, será necesaria la actuación de la administración con la implementación de una normativa especifica al efecto.

Resumen

Nombre del artículo

Ocupación ilegal de viviendas: diferencias vía civil y penal

Descripción

Las denuncias por ocupación ilegal de viviendas en España han incrementado un 40,9%. En el primer semestre del 2020 se contabilizaron 7.450.

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